Última revisión: octubre de 2026. Información general: no sustituye el asesoramiento de un contador o abogado.
Todo lo que necesitas saber para operar tu alquiler turístico de forma legal en Uruguay, explicado de forma clara y sin vueltas.
Basado en fuentes oficiales de la DGI, MINTUR, IMPO y Presidencia
Resumen
Ley 20.352 de vivienda turística. Regula el alojamiento transitorio de menos de 120 días que se ofrece de forma onerosa y con servicios complementarios (por ejemplo, limpieza, ropa de cama o atención al huésped). Una vez vigente su reglamentación, el propietario o administrador deberá inscribirse en el registro del Ministerio de Turismo, obtener un número único que debe figurar en el anuncio e informar los datos de los huéspedes. A septiembre de 2026 el decreto reglamentario seguía en trámite: verifica su estado en gub.uy/ministerio-turismo antes de operar.
La distinción que más importa
Que el arrendamiento esté, en general, exento de IVA no significa que no pagues impuestos: la renta tributa IRPF, IRNR o IRAE según seas persona física residente, no residente o sociedad. Y si ofreces servicios complementarios, la actividad puede calificarse como hospedaje y quedar gravada con IVA.
Impuestos
IVA
DGI
El arrendamiento de inmuebles está, en general, exento de IVA. Sin embargo, cuando el inmueble se ofrece amueblado y con servicios complementarios (limpieza, ropa de cama, atención al huésped), la actividad puede calificarse como hospedaje y quedar gravada. La calificación y la tasa aplicable dependen de cada caso: confírmalas con tu contador. Los turistas no residentes que pagan con medios de pago del exterior cuentan con beneficios de IVA en servicios de alojamiento.
Impuesto a la renta
DGI
Las personas físicas residentes tributan IRPF por las rentas de alquiler; los no residentes, IRNR; y las sociedades, IRAE. Si alquilas a través de una inmobiliaria, esta puede actuar como agente de retención. Si ofreces servicios complementarios de forma habitual, la actividad puede considerarse empresarial: consulta con tu contador cómo encuadrarla.
Patentes y derechos de habilitación turística
Intendencias departamentales
Cada departamento fija sus propias tasas y procedimientos; no existe una tarifa unificada a nivel nacional.
Vivienda promovida
Muchos edificios nuevos de Montevideo se construyen bajo el régimen de vivienda promovida de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). Este régimen exonera durante 10 ejercicios el impuesto a la renta (IRAE, IRPF o IRNR) de los alquileres, pero solo para vivienda permanente con contratos de 12 meses o más (Decreto 355/011). Las estancias turísticas o temporales no cumplen ese requisito, por lo que esas rentas no acceden a la exoneración. Si tu inmueble es vivienda promovida, consulta con tu contador antes de destinarlo a alquiler turístico.
Registro turístico
Un registro creado por ley, todavía sin reglamentar
La Ley 20.352 crea un registro obligatorio en el Ministerio de Turismo, pero su decreto reglamentario seguía en trámite a septiembre de 2026. Verifica su estado antes de operar.
Ten presente que el registro de la Ley 20.352 aún no es exigible
Es vigente como ley, pero no operativo hasta que se publique su decreto reglamentario.
Considera inscribirte en el Registro de Prestadores de Servicios Turísticos general
De la Ley 19.253, disponible desde 2014, mientras se reglamenta el registro específico para vivienda turística.
Consulta si tu departamento exige una habilitación edilicia propia
Como ocurre en Maldonado, antes de destinar tu inmueble a alojamiento turístico.
Montevideo
Habilitación de "Arrendamiento de fincas, apartamentos o locales" y "Viabilidad de uso para hoteles, pensiones e inquilinatos"
Intendencia de Montevideo
No se identificó un trámite departamental específico y diferenciado para alquiler turístico de corta duración tipo Airbnb, distinto de las habilitaciones genéricas.
Maldonado (Punta del Este / José Ignacio)
Habilitación técnica municipal previa (habitabilidad, seguridad, plano aprobado)
Intendencia de Maldonado y sus Municipios
La Sub-zona 1.1.2 Residencial de Punta del Este y la Sub-zona 2.1.2 de José Ignacio quedan excluidas del régimen general y remitidas a normativa específica de "Residencias de Alta Rotatividad".
Rocha (La Paloma, Cabo Polonio, Punta del Diablo)
Sin ordenanza departamental específica identificada
Intendencia de Rocha
El portal oficial de turismo funciona como vidriera de oferta, pero no se identificó un régimen de habilitación propio y diferenciado para viviendas turísticas particulares.
Colonia
Sin ordenanza departamental específica identificada
Intendencia de Colonia
No se confirmó un trámite específico para alquiler turístico de corta duración, distinto de los registros comerciales generales.
Licencias y requisitos
Registro de huéspedes
Registrar los datos de los huéspedes ante el Ministerio del Interior (Policía), según el procedimiento vigente. Con la reglamentación de la Ley 20.352 también deberán informarse al Ministerio de Turismo.
Facturación electrónica
Emitir comprobantes fiscales electrónicos (CFE) por cada estancia, incluidas las reservas directas. Confirma con tu contador tu situación ante la DGI.
Seguros
No existe una obligación general de contratar un seguro de responsabilidad civil para este tipo de alojamiento, pero es muy recomendable, además de las coberturas que ofrecen las plataformas.
Obligaciones fiscales
Dos autoridades distintas pueden sancionarte
La DGI puede aplicar recargos por mora, multas por contravención y sanciones por defraudación, con montos que se actualizan cada año. Una vez reglamentada la Ley 20.352, el Ministerio de Turismo también podrá sancionar. Consulta los importes vigentes con tu contador.
Gestores de propiedades
Uruguay no regula al "gestor de propiedades" como figura distinta de la inmobiliaria tradicional. Los administradores de propiedades son agentes de retención designados de IRPF/IRNR. Tu comisión es renta propia, gravada por tu régimen (típicamente IRAE) y sujeta a IVA del 22% por tratarse de un servicio de intermediación, no de un arrendamiento exonerado.
Rent to Rent
La ley no lo prohíbe, pero la facultad de subarrendar debe constar expresamente por escrito en el contrato original. Sin esa cláusula, el propietario puede aumentar el precio hasta lo que percibiste por el subarriendo, o directamente rescindir el contrato. Como operador, tributas por la renta que percibes, pudiendo deducir lo que le pagas al propietario original.
Extranjeros
Errores frecuentes
Creer que el alquiler vacacional está exento de impuestos por tratarse de un arrendamiento: la renta tributa siempre, y con servicios complementarios puede corresponder IVA.
Pensar que el registro del MINTUR creado por la Ley 20.352 ya es exigible, cuando el decreto reglamentario todavía no fue emitido.
Consulta con tu contador si tu actividad puede encuadrarse en Monotributo: en general no es el régimen del alquiler vacacional urbano.
Subarrendar sin que la facultad de subarrendar conste expresamente por escrito en el contrato original.
Usar el contrato de "arrendamiento por temporada" para encubrir un arrendamiento habitacional permanente.
Ignorar la obligación de registrar a los huéspedes en el R.I.H.P., especialmente con menores de edad no acompañados por sus padres.
Preguntas frecuentes
Recursos oficiales
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