Todo lo que necesitás saber para operar tu alquiler turístico de forma legal en Uruguay, explicado de forma clara y sin vueltas.
Basado en fuentes oficiales de la DGI, MINTUR, IMPO y Presidencia · Actualizado a agosto de 2026
Resumen
Uruguay regula el alquiler vacacional con un régimen doble: la legislación civil general de arrendamientos, que desde siempre amparó el "arrendamiento por temporada" en zonas turísticas, y —desde septiembre de 2024— un marco específico de derecho turístico, la Ley 20.352, que crea la figura del "inmueble de uso turístico" y un registro obligatorio ante el Ministerio de Turismo.
La particularidad más importante hoy: esa ley ya está vigente, pero su decreto reglamentario todavía no fue emitido. En la práctica, eso significa que el registro que la ley exige no es exigible todavía de forma operativa — algo que conviene entender bien antes de sacar conclusiones sobre qué es obligatorio hoy en Uruguay.
La distinción que más importa
El arrendamiento de un inmueble está exonerado de IVA. Pero eso no significa que estés exento de todo impuesto: la renta que generás igual tributa IRPF, IRNR o IRAE, según seas persona física residente, no residente, o sociedad.
Impuestos
IVA
DGI
Los arrendamientos de inmuebles están exonerados de IVA. Si prestás servicios complementarios tipo hotelero de forma organizada, la actividad podría calificar como hospedaje gravado al 10%, aunque no hay un criterio oficial que trace esa línea con precisión.
IRPF Categoría I (residentes)
DGI
12% final sobre la renta, con una retención o anticipo del 10,5%. Existe exoneración total si tus ingresos por arrendamientos no superan 40 BPC anuales.
IRNR (no residentes)
DGI
Mismo esquema que IRPF: 10,5% de retención o anticipo, con tasa final del 12% sobre la renta de fuente uruguaya.
IRAE
DGI
25% sobre la renta neta fiscal, obligatorio para sociedades anónimas y otras personas jurídicas por su sola forma jurídica, sin importar el volumen del negocio.
Patentes y derechos de habilitación turística
Intendencias departamentales
Cada departamento fija sus propias tasas y procedimientos; no existe una tarifa unificada a nivel nacional.
Registro turístico
Un registro creado por ley, todavía sin reglamentar
La Ley 20.352 exige inscribirte en el Registro de Operadores Turísticos del MINTUR, pero su decreto reglamentario sigue en consideración de varios ministerios. El sector espera que entre en vigor hacia fines de 2026, con un plazo de 180 días para que los operadores regularicen su inscripción una vez emitido. Hasta entonces, no es exigible en la práctica.
Verificá que tu contrato encuadre como arrendamiento por temporada
Plazo no superior a 120 días en zona turística, con desalojo de 15 días si el inquilino no se va al vencer el contrato.
Tené presente que el registro de la Ley 20.352 aún no es exigible
Es vigente como ley, pero no operativo hasta que se publique su decreto reglamentario.
Considerá inscribirte en el Registro de Prestadores de Servicios Turísticos general
De la Ley 19.253, disponible desde 2014, mientras se reglamenta el registro específico para vivienda turística.
Consultá si tu departamento exige una habilitación edilicia propia
Como ocurre en Maldonado, antes de destinar tu inmueble a alojamiento turístico.
Montevideo
Habilitación de "Arrendamiento de fincas, apartamentos o locales" y "Viabilidad de uso para hoteles, pensiones e inquilinatos"
Intendencia de Montevideo
No se identificó un trámite departamental específico y diferenciado para alquiler turístico de corta duración tipo Airbnb, distinto de las habilitaciones genéricas.
Maldonado (Punta del Este / José Ignacio)
Habilitación técnica municipal previa (habitabilidad, seguridad, plano aprobado)
Intendencia de Maldonado y sus Municipios
La Sub-zona 1.1.2 Residencial de Punta del Este y la Sub-zona 2.1.2 de José Ignacio quedan excluidas del régimen general y remitidas a normativa específica de "Residencias de Alta Rotatividad".
Rocha (La Paloma, Cabo Polonio, Punta del Diablo)
Sin ordenanza departamental específica identificada
Intendencia de Rocha
El portal oficial de turismo funciona como vidriera de oferta, pero no se identificó un régimen de habilitación propio y diferenciado para viviendas turísticas particulares.
Colonia
Sin ordenanza departamental específica identificada
Intendencia de Colonia
No se confirmó un trámite específico para alquiler turístico de corta duración, distinto de los registros comerciales generales.
Licencias y requisitos
Registro de huéspedes (R.I.H.P.)
Debés recabar los datos filiatorios de tus huéspedes y registrarlos en el Registro Informático de Huéspedes y Pasajeros, con protocolos específicos si se aloja un menor sin sus padres o tutores.
Cuando esté vigente, la Ley 20.352
Exigirá además informar periódicamente al Ministerio del Interior la identidad de tus huéspedes, conservando copia de sus documentos durante 5 años, con consentimiento informado previo.
Facturación electrónica
Si estás obligado o habilitado como emisor electrónico, debés emitir Comprobante Fiscal Electrónico (CFE) por tus ingresos de hospedaje.
Seguros
No se identificó una obligación normativa turística específica de contratar un seguro de responsabilidad civil para este tipo de alojamiento en las fuentes oficiales consultadas.
Obligaciones fiscales
Dos autoridades distintas pueden sancionarte
La DGI aplica mora (5%, 10% o 20% según la demora), contravención ($2.000 a $200.000) o defraudación (de 1 a 15 veces lo defraudado, con posible delito penal en casos graves). El MINTUR, una vez vigente el registro, podrá aplicar desde advertencia simple hasta multa de hasta 50.000 UI, clausura o prohibición de operar hasta 5 años, estas dos últimas solo por vía judicial.
Gestores de propiedades
Uruguay no regula al "gestor de propiedades" como figura distinta de la inmobiliaria tradicional. Los administradores de propiedades son agentes de retención designados de IRPF/IRNR, aunque esa retención está hoy suspendida estacionalmente para alquileres turísticos de hasta 31 días. Tu comisión es renta propia, gravada por tu régimen (típicamente IRAE) y sujeta a IVA del 22% por tratarse de un servicio de intermediación, no de un arrendamiento exonerado.
Rent to Rent
La ley no lo prohíbe, pero la facultad de subarrendar debe constar expresamente por escrito en el contrato original. Sin esa cláusula, el propietario puede aumentar el precio hasta lo que percibiste por el subarriendo, o directamente rescindir el contrato. Como operador, tributás por la renta que percibís, pudiendo deducir lo que le pagás al propietario original.
Extranjeros
Países con convenio de doble imposición vigente con Uruguay
Errores frecuentes
Creer que el alquiler vacacional está totalmente exento de impuestos por tratarse de un "arrendamiento": está exonerado de IVA, pero no de IRPF, IRNR o IRAE.
Confundir la tasa de retención (10,5%) con la tasa final del impuesto (12%) en IRPF Categoría I.
Asumir que la suspensión de retención a inmobiliarias elimina el impuesto: solo traslada la responsabilidad del pago al propietario.
Pensar que el registro del MINTUR creado por la Ley 20.352 ya es exigible, cuando el decreto reglamentario todavía no fue emitido.
Creer que el Monotributo aplica al alquiler vacacional urbano estándar, cuando solo se menciona expresamente el "turismo rural".
Subarrendar sin que la facultad de subarrendar conste expresamente por escrito en el contrato original.
Usar el contrato de "arrendamiento por temporada" para encubrir un arrendamiento habitacional permanente.
Ignorar la obligación de registrar a los huéspedes en el R.I.H.P., especialmente con menores de edad no acompañados por sus padres.
Asumir que el IVA "tasa cero" para turistas extranjeros aplica también al alojamiento, cuando hoy solo cubre gastronomía, catering, eventos y alquiler de vehículos.
Preguntas frecuentes
Recursos oficiales
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