Todo lo que necesitás saber para operar tu alquiler turístico de forma legal en Perú, explicado de forma clara y sin vueltas.
Basado en fuentes oficiales de la SUNAT, MINCETUR, Migraciones y el Congreso · Actualizado a agosto de 2026
Resumen
Perú opera en un vacío regulatorio parcial: no existe todavía una ley que defina el "alquiler turístico temporario" como categoría propia, distinta del arrendamiento civil ordinario o del hospedaje formal. Ni la Nueva Ley General de Turismo (2025) ni su reglamento (2026) mencionan expresamente a Airbnb ni definen una figura de "vivienda turística".
Un proyecto de ley específico, el REDAT, busca crear un registro obligatorio para anfitriones de plataformas digitales, con multas de hasta 7 UIT. A la fecha, sigue siendo un proyecto pendiente de votación en el Pleno del Congreso, no una norma vigente.
La distinción que más importa
Lo que determina tu carga tributaria no es la plataforma que usás, sino si prestás o no servicios adicionales tipo hotelero. Arrendamiento puro: 5% efectivo, sin IGV. Con servicios de hospedaje de forma habitual: hasta 29.5% más IGV del 18%.
Impuestos
Impuesto a la Renta — primera categoría
SUNAT
5% efectivo sobre la renta bruta si solo arrendás el inmueble, sin servicios adicionales tipo hotelero. No está afecto a IGV.
Impuesto a la Renta — tercera categoría
SUNAT
Hasta 29.5% sobre la renta neta si prestás servicios adicionales de forma habitual y organizada (limpieza recurrente, recepción, alimentación). Sí está afecto a IGV.
IGV
SUNAT
18% (16% IGV + 2% Impuesto de Promoción Municipal), solo si tu actividad califica como renta de tercera categoría — nunca sobre el arrendamiento puro.
Retención a no domiciliados
SUNAT
5% de la renta bruta, retenido por el arrendatario domiciliado, cuando el propietario del inmueble es no domiciliado.
Licencia de Funcionamiento
Municipalidad provincial o distrital
Obligatoria para operar de forma habitual; tasa y trámite (TUPA) varían por completo entre municipios.
Impuesto Predial
Municipalidad
Puede verse afectado si la municipalidad reclasifica tu predio de uso residencial a uso comercial/hospedaje.
Registro turístico
Definí tu categoría de renta desde el inicio
Si vas a prestar servicios adicionales tipo hotelero, planificá tu régimen tributario como actividad empresarial desde el día uno.
Decidí si querés el Certificado de Clasificación MINCETUR
Es voluntario; podés operar como hospedaje "no clasificado" cumpliendo solo la Declaración Jurada de condiciones mínimas.
Tramitá tu Licencia de Funcionamiento municipal
Ante la municipalidad de tu distrito, según su propio TUPA — el trámite varía sustancialmente entre Lima, Cusco, Arequipa y otras ciudades.
Registrate en la plataforma SIGRHE de Migraciones
Para poder registrar a tus huéspedes extranjeros dentro de las 24 horas siguientes a cada ingreso.
Lima
Licencia de Funcionamiento con tasa según nivel de riesgo del local (aprox. S/178 a S/202 en algunos distritos)
Municipalidad Metropolitana de Lima / municipalidades distritales
Fiscalización activa: Miraflores clausuró un inmueble sin licencia ni certificado ITSE, con multa de 3 UIT.
Cusco
Licencia de Funcionamiento obligatoria
Municipalidad Provincial del Cusco / GERCETUR Cusco
Clausuras reportadas de hospedajes y agencias de viaje por falta de licencia.
Arequipa
Trámite TUPA específico para "alojamiento en casas particulares, universidades o institutos"
Municipalidad Provincial de Arequipa
Operativos de fiscalización activos a hospedajes y restaurantes.
Piura / Máncora
Régimen general de la Ley 28976
Municipalidad Distrital de Máncora
No se encontró información oficial suficiente sobre ordenanza específica para alquiler vacacional; se han sancionado hoteles por incumplir ITSE y registro de huéspedes.
Ica / Paracas
Régimen general, directorio DIRCETUR Ica
DIRCETUR Ica
No se encontró información oficial suficiente sobre ordenanza distrital específica de Paracas para alquiler de corta duración.
Licencias y requisitos
Certificado ITSE
Certificado de Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones, exigido según el nivel de riesgo del establecimiento; su ausencia ha motivado clausuras documentadas, como en Miraflores.
Registro de huéspedes extranjeros
Obligatorio desde diciembre de 2024 vía SIGRHE, dentro de las 24 horas siguientes al ingreso de cada huésped extranjero.
Certificado de Clasificación MINCETUR
Voluntario. Si no lo solicitás, igual debés presentar una Declaración Jurada de cumplimiento de condiciones mínimas de infraestructura y seguridad.
Seguros
No existe un seguro obligatorio general para hospedaje no convencional. El requisito de póliza contra accidentes fue expresamente excluido del reglamento en 2017.
Obligaciones fiscales
No emitir comprobante puede cerrar tu local
El Código Tributario sanciona la falta de emisión de comprobantes de pago con el cierre del establecimiento, sustituible por multa según gradualidad. A nivel municipal, operar sin Licencia de Funcionamiento expone a clausura, como en los casos documentados de Miraflores y Cusco.
Gestores de propiedades
No hay un régimen específico regulado. Si actuás como profesional independiente, tu comisión genera renta de cuarta categoría, con Recibo por Honorarios y retención del 8% si supera S/1.500. Si organizás tu actividad como empresa, genera renta de tercera categoría, con IGV incluido sobre tu comisión de intermediación.
Rent to Rent
No existe una norma específica; se rige por las reglas generales del Código Civil, que exige el consentimiento escrito del propietario original para subarrendar. Sin ese consentimiento, incurrís en incumplimiento contractual, y el propietario puede resolver el contrato y exigir el desalojo.
Extranjeros
Dos vacíos importantes para propietarios extranjeros
Perú no tiene convenio de doble imposición vigente con Estados Unidos. Con España existe un convenio firmado desde 2006, pero nunca fue ratificado por el Congreso peruano, así que tampoco está vigente.
Los 8 países con convenio de doble imposición vigente con Perú
Además, la Decisión 578 de la Comunidad Andina aplica entre Perú, Colombia, Ecuador y Bolivia.
Errores frecuentes
Asumir que el alquiler vacacional siempre tributa como renta de primera categoría, sin evaluar si los servicios adicionales lo convierten en actividad empresarial de tercera categoría.
No emitir ningún comprobante de pago, ni Recibo por Arrendamiento ni boleta/factura.
Acogerte al Nuevo RUS sin advertir que este régimen no permite emitir facturas, un problema si huéspedes corporativos o agencias las exigen.
Creer que existe en Perú una figura legal equivalente a la "vivienda de uso turístico" española o chilena; no existe tal definición en la normativa vigente.
Operar sin Licencia de Funcionamiento municipal, exponiéndote a la clausura del inmueble.
Ignorar la obligación de registrar a huéspedes extranjeros ante Migraciones dentro de las 24 horas siguientes al ingreso.
Suponer que el REDAT ya está vigente y que existe un registro obligatorio nacional específico, cuando a la fecha sigue siendo un proyecto de ley pendiente de votación.
No retener el 5% del Impuesto a la Renta cuando el propietario del inmueble es no domiciliado.
Subarrendar (rent to rent) sin el consentimiento escrito del propietario original.
Preguntas frecuentes
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