Todo lo que necesitás saber para operar tu alojamiento turístico de forma legal en México, explicado de forma clara y sin vueltas.
Basado en fuentes oficiales del SAT, SECTUR, DOF y gobiernos estatales · Actualizado a agosto de 2026
Resumen
México tiene uno de los marcos fiscales más detallados de la región para el alquiler vía plataformas digitales. Desde 2020, Airbnb, Booking y Vrbo actúan como retenedoras de ISR e IVA sobre lo que generás, reportando esa información directamente al SAT. A esa capa federal se suma un Impuesto Sobre Hospedaje (ISH) estatal, con tasas que varían mucho entre estados, y en algunos casos también licencias o padrones municipales.
La Ciudad de México vive además un momento regulatorio especialmente activo: su reforma de 2024 crea límites estrictos al alquiler vacacional, hoy suspendidos parcialmente por una ola de amparos judiciales todavía en trámite.
La distinción que más importa
Si recibís cualquier ingreso a través de una plataforma digital, quedás excluido de RESICO —el régimen simplificado con tasas de apenas 1% a 2,5%— para todos tus ingresos, no solo para los de esa plataforma. Tenés que tributar en el régimen general, con tarifas de hasta 35%.
Impuestos
IVA
SAT
16% general sobre el servicio de hospedaje (11% en zona fronteriza mientras se mantenga vigente esa reducción), sin distinción por tipo de inmueble.
ISR — Plataformas tecnológicas
SAT
Retención de 4% sobre el hospedaje cuando cobrás a través de Airbnb, Booking u otra plataforma; sube a 20% si no proporcionás tu RFC.
ISR — Arrendamiento general
SAT
Tarifa progresiva de hasta 35% si tus ingresos no provienen de una plataforma digital, con deducción ciega del 35% o gastos comprobados.
ISR — No residentes (Título V)
SAT
25% de retención sobre el ingreso bruto para propietarios extranjeros sin residencia fiscal en México, con opción de tributar hasta 35% sobre ganancia neta.
ISH (Impuesto Sobre Hospedaje)
Secretaría de Finanzas de cada estado
Entre 3% y 6% según el estado, con una tasa más alta específica para departamentos y casas rentados por plataformas en varios estados.
Visitax (solo Quintana Roo)
SATQ
Cobro a todo visitante extranjero que ingresa al estado. Lo paga el huésped directamente, no el anfitrión.
Impuestos y licencias municipales
Tesorerías municipales
Licencias de uso de suelo y funcionamiento; en Puerto Vallarta, un nuevo impuesto de saneamiento ambiental específico para plataformas digitales desde 2026.
Registro turístico
Ciudad de México: situación jurídica en movimiento
La reforma de 2024 crea un límite de 3 inmuebles por anfitrión y un tope de ocupación del 50% anual para propiedades en plataformas digitales. A la fecha, buena parte de esa reforma sigue sujeta a amparos judiciales en trámite, con resultados distintos según el juzgado. Si operás en la CDMX, tu situación concreta puede depender del estado procesal de esos juicios.
Verificá si te aplica el Registro Nacional de Turismo (RNT) federal
Es obligatorio para prestadores de servicios turísticos, dentro de los 30 días naturales desde que empezás a operar.
Consultá si tu estado o municipio exige un padrón propio
Más allá del RNT federal: la CDMX, por ejemplo, exige un Padrón de Anfitriones y un Padrón de Plataformas separados.
Dale tu RFC a cada plataforma donde publiques
Sin él, la retención de ISR sube al 20% y la de IVA al 100%.
Registrate y declará el ISH estatal
Ante la Secretaría de Finanzas de tu estado, de forma independiente al RNT y a tus obligaciones ante el SAT.
Ciudad de México
ISH 3.5% general, 5% vía plataformas + Padrón de Anfitriones
Tesorería CDMX
Ley de Turismo 2024: límite de 3 inmuebles por anfitrión y tope de ocupación del 50% anual, hoy en disputa judicial activa mediante amparos.
Quintana Roo (Cancún, Riviera Maya)
ISH 5% general, 6% en departamentos y casas particulares
SATQ
Suma el Visitax, un cobro aparte a cargo del huésped extranjero, no del anfitrión.
Jalisco (Puerto Vallarta)
ISH histórico 3%, recolectado por Airbnb desde 2022
Secretaría de Hacienda de Jalisco / Tesorería de Puerto Vallarta
Nuevo impuesto municipal de "saneamiento ambiental" desde 2026, específico para hospedaje vía plataformas digitales.
Baja California Sur (Los Cabos)
ISH 4% (elevado desde 3% en 2022)
Secretaría de Finanzas de BCS
Licencia de uso de suelo y registro mercantil municipal adicionales, exigidos antes de operar en Los Cabos.
Oaxaca
ISH 3% hospedaje tradicional, 5% departamentos vía intermediarios digitales
Secretaría de Finanzas de Oaxaca
Estímulo fiscal 2026: condonación del 100% de recargos y multas para quienes regularicen adeudos atrasados.
Guanajuato
ISH 4%, tasa única
Secretaría de Finanzas de Guanajuato
Las plataformas quedan equiparadas a retenedoras obligadas cuando cobran la contraprestación en nombre del anfitrión.
Licencias y requisitos
CFDI y facturación
Todo anfitrión debe emitir CFDI por sus ingresos de hospedaje, con el complemento de impuestos locales cuando tu estado exija desglosar el ISH.
Uso de suelo
Especialmente relevante en Los Cabos y en la Ciudad de México, donde el uso de suelo autorizado condiciona la validez del registro turístico.
Zona restringida para extranjeros
Dentro de 100 km de las fronteras o 50 km de las costas, un extranjero no puede tener dominio directo sobre el inmueble: necesita fideicomiso bancario o sociedad mexicana.
Seguro de responsabilidad civil
Exigido por la normativa técnica de turismo (NOM-07-TUR-2002) y contemplado en el nuevo registro de anfitriones de la CDMX de 2026.
Obligaciones fiscales
Las sanciones combinan multas fijas y porcentuales
No emitir o entregar CFDI puede costar entre $22.300 y $127.530 MXN aproximadamente, más clausura preventiva de 3 a 15 días si reincidís. No llevar contabilidad correctamente puede costar entre $1.930 y $19.020 MXN. Si la autoridad descubre una omisión de pago, la multa va del 55% al 75% de lo omitido.
Gestores de propiedades
México no regula al "gestor de propiedades" como figura jurídica propia. Te regís por el mandato o la prestación de servicios del Código Civil, y facturás tu comisión con tu propio CFDI, independiente del hospedaje. En Guanajuato y Oaxaca, si cobrás directamente a los huéspedes en nombre del propietario, podés quedar comprendido como "intermediario, promotor o facilitador" obligado a retener el ISH.
Rent to Rent
Necesitás el consentimiento expreso del propietario. Sin él, respondés solidariamente junto al subarrendatario por los daños que se causen, y el propietario puede rescindir el contrato. El Padrón de Anfitriones de la CDMX reconoce implícitamente esta modalidad al pedir el contrato de arrendamiento o comodato como documento válido.
Extranjeros
Algunos países con convenio de doble imposición vigente con México
Errores frecuentes
Asumir que podés tributar en RESICO recibiendo ingresos de plataformas digitales, cuando la ley lo excluye expresamente.
Confundir el ISH estatal con el IVA federal, tratándolos como el mismo impuesto.
No proporcionar tu RFC a la plataforma, activando la retención agravada de ISR (20%) e IVA (100%).
Desconocer que la tasa de ISH para departamentos y casas particulares suele ser más alta que para hoteles tradicionales.
Confundir el Visitax de Quintana Roo con el ISH, como si fueran el mismo cobro.
Subarrendar sin el consentimiento expreso del propietario.
No inscribirte en el Registro Nacional de Turismo dentro de los 30 días naturales desde que empezás a operar.
Ignorar el límite de tres inmuebles por anfitrión del Padrón de Anfitriones de la Ciudad de México.
Operar en zona restringida (costa o frontera) sin fideicomiso bancario o sociedad mexicana, siendo extranjero.
Preguntas frecuentes
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