Todo lo que necesitás saber para operar tu short-term rental de forma legal en Estados Unidos, explicado de forma clara y sin vueltas.
Basado en fuentes oficiales del IRS y agencias estatales y municipales · Actualizado a julio de 2026
Resumen
Estados Unidos no tiene una "ley nacional de Airbnb". El short-term rental se regula en tres niveles superpuestos e independientes: el nivel federal (IRS) decide cuánto impuesto sobre la renta pagás; el nivel estatal decide si hay impuesto estatal sobre la renta y qué impuesto de ocupación se aplica a la tarifa del huésped; y el nivel municipal o de condado decide si tu vivienda concreta puede operar legalmente, bajo qué licencia y con qué límites.
Podés estar perfectamente al día con el IRS y, al mismo tiempo, operando de forma ilegal según la ordenanza de tu ciudad — o viceversa. Por eso, en EE. UU. más que en ningún otro país, la pregunta "¿es legal alquilar mi propiedad?" no tiene una única respuesta nacional: depende exactamente de dónde está ubicada.
La distinción que más importa
Si prestás servicios sustanciales tipo hotel (limpieza diaria, comidas, recepción), tributás bajo Schedule C con impuesto de autoempleo. Si solo cedés el uso del inmueble, tributás bajo Schedule E como renta pasiva. Esta diferencia federal determina buena parte de tu carga tributaria, sin importar el estado.
Impuestos
Impuesto sobre la renta (Schedule E o C)
IRS
Schedule E si no hay servicios sustanciales tipo hotel (renta pasiva); Schedule C si sí los hay, sujeto además a impuesto de autoempleo.
Impuesto de autoempleo
IRS
15.3% sobre la renta neta, solo cuando la actividad tributa bajo Schedule C.
Retención FIRPTA
IRS / Treasury
15% del precio de venta del inmueble, exclusiva para propietarios extranjeros (NRA) que venden su propiedad.
Net Investment Income Tax (NIIT)
IRS
3.8% adicional sobre ingresos netos de inversión por encima de ciertos umbrales.
Impuesto sobre la renta estatal
Agencia tributaria de cada estado
Varía enormemente: Florida y Texas no lo tienen; California y Nueva York sí, con tipos progresivos elevados.
Sales tax / Transient Occupancy Tax / Lodging Tax
Agencia estatal y/o municipal
Impuesto sobre la tarifa cobrada al huésped; el nombre, la tasa y quién lo administra cambian por completo según la jurisdicción.
Impuesto de ocupación local adicional
Municipio o condado
Se suma al estatal en la mayoría de las ciudades con turismo relevante, con tasas y reglas propias de cada ayuntamiento.
Registro turístico
Identificá el municipio y condado exactos de tu propiedad
En EE. UU. la licencia se decide casi siempre ahí, no a nivel federal ni estatal.
Verificá si tu ciudad exige residencia principal
Los Ángeles, San Francisco y Denver, entre otras, solo permiten operar en la vivienda donde efectivamente residís.
Tramitá la licencia o registro municipal específico
Cada ciudad tiene su propio organismo: OSE en Nueva York, Home-Sharing en LA, Office of Short-Term Rentals en San Francisco, DBPR en Florida.
Inscribite en el impuesto de ocupación estatal y/o local
Es un trámite independiente de la licencia municipal, ante la agencia tributaria correspondiente.
Florida (Miami / Miami Beach)
Licencia de "vacation rental" del DBPR, Cap. 509 F.S.
Florida DOR + Florida DBPR + Miami Beach
Miami Beach prohíbe el STR en la mayoría de zonas unifamiliares; licencias nuevas restringidas a categorías legadas.
California (Los Ángeles)
Registro de Home-Sharing obligatorio, tarifa ~192 USD
LA City Planning + LA Office of Finance
Solo residencia principal del anfitrión; máximo 120 días/año sin anfitrión presente.
California (San Francisco)
Business Registration Certificate + Office of Short-Term Rentals
SF Planning — Office of Short-Term Rentals
Máximo 90 noches/año sin anfitrión presente; exige seguro de responsabilidad civil de al menos 500.000 USD.
Nueva York (NYC)
Registro obligatorio bajo la Local Law 18
Mayor's Office of Special Enforcement (OSE)
En la práctica exige anfitrión presente y máximo 2 huéspedes de pago simultáneos; elimina de facto el alquiler de vivienda completa sin anfitrión.
Texas (Austin)
Licencia anual obligatoria de STR
Austin Development Services
Desde julio de 2026, la ciudad exigirá a las plataformas retirar anuncios sin licencia activa.
Hawái (Honolulu)
Registro/licencia según condado; Ordenanza 22-7 (Bill 41)
Hawaii Dept. of Taxation + Honolulu DPP
Eleva de 30 a 90 días el período mínimo de alquiler fuera de zonas resort designadas.
Colorado (Denver)
Licencia de negocio + licencia de Lodger's Tax
Denver Dept. of Excise & Licenses / Dept. of Finance
Exige residencia principal del solicitante; los municipios de montaña fijan sus propias reglas por separado.
Tennessee (Nashville / Gatlinburg)
Permiso de Metro Codes (Nashville) / Tourist Residency Permit (Gatlinburg)
Metro Nashville Codes Dept. / City of Gatlinburg
Gatlinburg exige inspección anual de incendio y seguridad; el condado de Sevier tiene su propio permiso adicional.
Luisiana (Nueva Orleans)
Owner Permit + Operator Permit
STR Administration, Dept. of Safety and Permits
Categoría "Non-Commercial STR" exige residencia principal y curso de capacitación; límite de 3 STR por manzana mediante sorteo.
Fuera de las nueve jurisdicciones listadas arriba, es indispensable consultar la ordenanza municipal y de condado específica: la regulación de licencias de alojamiento en EE. UU. es predominantemente municipal, con miles de jurisdicciones distintas.
Licencias y requisitos
Registro turístico estatal
Es excepcional: Florida licencia los "vacation rentals" vía el DBPR, y Hawái exige una licencia estatal de Transient Accommodations Tax. En el resto de los estados analizados, el control se ejerce casi exclusivamente vía licencias municipales y registros tributarios de ocupación.
Estructura legal para operar
Podés operar como persona física, como sole proprietor, o constituir una LLC unipersonal para separar tu patrimonio personal de las deudas de la actividad. La LLC no cambia el tratamiento fiscal federal por defecto, solo la protección patrimonial.
Asociaciones de propietarios (HOA)
Los reglamentos de condominios y HOA frecuentemente prohíben o restringen el alquiler de corto plazo, con independencia de lo que permita la ordenanza municipal. Esta restricción privada prevalece cuando es más estricta que la norma local.
Seguros
Varía por ciudad: San Francisco exige un seguro de responsabilidad civil de al menos 500.000 USD salvo cobertura equivalente de la plataforma. Muchos propietarios contratan un seguro de responsabilidad civil general aunque su ciudad no lo exija expresamente.
Obligaciones fiscales
Las sanciones se acumulan en varios niveles a la vez
El IRS aplica Failure to File Penalty, Failure to Pay Penalty e intereses diarios sobre lo no pagado. A nivel local, se suman recargos por el impuesto de ocupación impago y la revocación de tu licencia STR por incumplimiento reiterado — San Francisco, por ejemplo, aplica multas de al menos 484 USD por día y por unidad en infracción.
Gestores de propiedades
No existe un estándar federal único. En la mayoría de los estados, gestionar el alquiler de terceros a cambio de comisión se considera actividad de corretaje inmobiliario sujeta a licencia estatal de broker (Florida es un ejemplo explícito). Algunos estados exigen además cuentas fiduciarias separadas para depósitos y rentas prepagadas. La comisión típica ronda el 10%-30% de los ingresos brutos.
Rent to Rent
El "rental arbitrage" no está prohibido por ninguna ley federal ni estatal, pero depende de tres capas acumulativas: autorización expresa por escrito del propietario, cumplimiento de la ordenanza municipal de STR, y respeto de las normas de la plataforma. En ciudades que exigen residencia principal (Los Ángeles, San Francisco, Denver), el arbitraje puro queda muy limitado.
Extranjeros
Algunos países con convenio de doble imposición vigente con Estados Unidos
* Tratado limitado en su alcance.
Errores frecuentes
Asumir que existe una sola "ley de Airbnb" nacional, cuando en realidad cada municipio tiene su propia ordenanza.
Declarar bajo Schedule E una actividad que en realidad presta servicios sustanciales tipo hotel, cuando correspondería Schedule C.
Aplicar mal la "regla de los 14 días", declarando ingresos que no hacía falta declarar o deduciendo gastos no permitidos.
Creer que no recibir un Formulario 1099-K exime de declarar la renta de alquiler ante el IRS.
No registrar el alojamiento ante la autoridad municipal correspondiente antes de empezar a operar.
Operar en una vivienda que no es tu residencia principal en ciudades que la exigen expresamente (Los Ángeles, San Francisco, Denver).
Subarrendar (rent-to-rent) sin autorización expresa y por escrito del propietario, exponiéndote a un desalojo.
Ignorar las restricciones de la asociación de propietarios (HOA), que pueden prohibir el STR aunque la ciudad lo permita.
Asumir que un estado sin impuesto sobre la renta (Florida, Texas) implica ausencia total de impuestos sobre el alquiler vacacional.
Preguntas frecuentes
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