Todo lo que necesitás saber para operar tu vivienda turística de forma legal en Colombia, explicado de forma clara y sin vueltas.
Basado en fuentes oficiales de la DIAN, MinCIT, RNT y gobiernos locales · Actualizado a julio de 2026
Resumen
En Colombia, el alquiler vacacional se llama legalmente "vivienda turística" y está sujeto a un régimen doble: normativa turística especial y régimen tributario general. A diferencia de otros países de la región, Colombia exige expresamente que todo arrendador se inscriba en el Registro Nacional de Turismo (RNT) — no es un trámite opcional ni exclusivo de grandes operadores: basta con destinar total o parcialmente un inmueble al alojamiento turístico para quedar obligado, sin importar cuántas propiedades tengas.
El sector está además en un momento regulatorio activo: MinCIT tramita un proyecto de decreto que endurecería el RNT y ampliaría las obligaciones de las plataformas digitales, con entrada en vigor propuesta para el 1 de enero de 2028. A julio de 2026, ese proyecto todavía no es norma vigente — lo que rige hoy es el Decreto 1836 de 2021.
La distinción que más importa
El RNT es obligatorio, gratuito y no exige un mínimo de propiedades. La Contribución Parafiscal de Turismo (0,25% trimestral) es un tributo aparte, que debés declarar incluso en ceros si no tuviste ingresos ese trimestre.
Impuestos
Impuesto de Renta
DIAN
Residentes tributan por renta mundial con tarifa progresiva (0% a 39%); no residentes solo sobre renta de fuente colombiana, salvo que la retención en la fuente ya sea su impuesto definitivo.
IVA
DIAN
19% general sobre el alquiler, salvo que califiques como "no responsable de IVA" cumpliendo los requisitos del artículo 437 parágrafo 3 del Estatuto Tributario.
Contribución Parafiscal de Turismo
FONTUR
0,25% trimestral sobre ingresos operacionales. Obligatoria para todo prestador turístico, incluso declarando en ceros si no hubo ingresos en el periodo.
Retención en la fuente
DIAN
3,5% sobre el arrendamiento de inmuebles, con base mínima de 27 UVT (verificar la tabla vigente publicada por la DIAN).
Impuesto al Patrimonio
DIAN
Entre 0,5% y 1,5% si tu patrimonio líquido supera 72.000 UVT. Relevante si tenés varios inmuebles turísticos o de alto valor.
ICA (Industria y Comercio)
Secretaría de Hacienda municipal o distrital
Rango orientativo de 0,4% a 1,4% sobre ingresos brutos; cada municipio fija su propia tarifa, sin uniformidad nacional.
Impuesto Predial
Municipio o distrito
Se paga igual que cualquier inmueble; algunas ciudades como Cartagena tienen una categoría catastral diferenciada de "uso turístico".
Registro turístico
Verificá si tu propiedad es vivienda turística
No exige un número mínimo de propiedades: basta con destinar total o parcialmente un inmueble al alojamiento turístico.
Si estás en propiedad horizontal, confirmá el reglamento de copropiedad
Debe autorizar expresamente el uso turístico antes de que puedas declarar esa autorización en el RNT.
Inscribite en el RNT
En rnt.confecamaras.co. Es 100% virtual y gratuito, con respuesta en 5 días hábiles (15 si tu propiedad requiere verificación previa de uso de suelo, como ciertas zonas insulares de Cartagena).
Renová tu RNT cada año
Entre el 1 de enero y el 31 de marzo, con tus aportes a la Contribución Parafiscal de Turismo al día — el sistema los verifica automáticamente antes de dejarte renovar.
Bogotá D.C.
RNT nacional + ICA (Acuerdo Distrital 065 de 2002)
Instituto Distrital de Turismo (IDT) + Secretaría Distrital de Hacienda
No se identificó una norma distrital específica sobre alojamiento turístico no formal, más allá del marco nacional.
Cartagena de Indias
RNT nacional + Estatuto Tributario Distrital (Decreto 0810 de 2023)
Alcaldía Distrital de Cartagena
Categoría catastral de "uso turístico" para el predial. Zonas insulares (Barú, Islas del Rosario y otras) requieren verificación previa de uso de suelo, ampliando el trámite a 15 días hábiles.
Medellín
RNT nacional + ICA propio + Plan de Ordenamiento Territorial (POT)
Alcaldía de Medellín, Subsecretaría de Control Urbanístico
La fiscalización municipal más activa del país: solicitó la anulación de más de 2.000 RNT en 2025 por operar en zonas residenciales donde el POT no permite uso turístico.
San Andrés y Providencia
Permiso previo de la Secretaría de Turismo Departamental + RNT nacional
Secretaría de Turismo Departamental + Cámara de Comercio de San Andrés
Único departamento con una capa de autorización adicional y previa al RNT, por su régimen especial de control migratorio y ambiental.
Santa Marta
RNT nacional + Estatuto Tributario Distrital (Acuerdo 004 de 2016)
Alcaldía Distrital de Santa Marta
Desde 2026, el ICA pasa a periodicidad bimestral (régimen común) o semestral (régimen preferencial), según la Resolución 150 de 2026.
Eje Cafetero (Quindío, Risaralda, Caldas)
RNT nacional (fincas turísticas incluidas)
Cámaras de comercio regionales vía Confecámaras
No se identificó normativa departamental específica adicional; el registro de fincas turísticas sigue el procedimiento estándar nacional.
Licencias y requisitos
Tarjeta de Registro de Alojamiento
Todo prestador debe llevar el registro de sus huéspedes (nombre, identificación, nacionalidad, fechas de entrada y salida) mediante esta tarjeta en el sistema de MinCIT.
Registro de huéspedes extranjeros (SIRE)
Migración Colombia exige reportar el alojamiento de huéspedes extranjeros a través del Sistema de Información y Registro de Extranjeros.
Propiedad horizontal
Si tu edificio prohíbe o restringe el arrendamiento turístico, operar igual expone tanto al propietario como al administrador de la copropiedad a sanciones, incluso con RNT vigente.
Seguros
No se identificó una obligación legal general de contratar un seguro para operar vivienda turística en Colombia. Es una práctica recomendable de gestión de riesgo, no un mandato legal expreso.
Obligaciones fiscales
Las sanciones se acumulan en varios frentes a la vez
El Estatuto Tributario aplica sanciones generales por no declarar, extemporaneidad o inexactitud. Si no renovás el RNT, tu registro se suspende automáticamente y reactivarlo cuesta un salario mínimo mensual. Si operás sin autorización de propiedad horizontal, tanto vos como el administrador de la copropiedad pueden ser sancionados, y la SIC puede solicitar el cierre temporal de tu establecimiento.
Gestores de propiedades
Colombia no tiene una figura jurídica específica de "gestor de propiedades" en el sector turístico. Te regís por el mandato comercial o el contrato de agencia del Código de Comercio. Tu comisión (de mercado, sin tarifa regulada, típicamente 20%-25% de ingresos brutos) tributa IVA solo sobre el valor de la comisión, no sobre el arriendo total. Si operás directamente el arrendamiento y no solo lo administrás, también debés inscribirte en el RNT.
Rent to Rent
Necesitás autorización previa y expresa por escrito del propietario. Si el contrato original guarda silencio sobre esto, la ley interpreta que el subarriendo está prohibido, y el propietario puede terminar el contrato y exigir la restitución inmediata del inmueble. Si el edificio está en propiedad horizontal, además necesitás que el reglamento lo permita.
Extranjeros
Un vacío importante para propietarios estadounidenses
Colombia no tiene actualmente un convenio integral de doble tributación en materia de renta vigente con Estados Unidos — solo un convenio limitado a transporte internacional y el acuerdo FATCA de intercambio de información. Un propietario estadounidense no puede usar un CDI de renta para evitar la doble imposición; debe recurrir al crédito fiscal que permita su propia legislación interna.
Países con convenio de doble tributación vigente con Colombia
Errores frecuentes
Operar sin inscripción en el RNT, creyendo que "solo un apartamento" no genera la obligación turística.
No renovar el RNT entre el 1 de enero y el 31 de marzo, provocando su suspensión automática.
No verificar el reglamento de propiedad horizontal antes de operar.
No declarar la Contribución Parafiscal de Turismo en ceros cuando no hubo ingresos en el trimestre.
Asumir que la plataforma (Airbnb/Booking) se encarga de todas tus obligaciones fiscales.
Subarrendar (rent to rent) sin autorización expresa y escrita del propietario.
Desconocer las restricciones de uso de suelo municipal, como en zonas residenciales de Medellín, asumiendo que el RNT por sí solo habilita a operar en cualquier ubicación.
No inscribir cada unidad de vivienda turística por separado cuando administrás varios inmuebles.
No exhibir el número de RNT en la publicidad y en los anuncios de las plataformas.
Preguntas frecuentes
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