Guía fiscal · Chile
Fiscalidad y normativa del arriendo turístico en Chile
En Chile el alquiler vacacional se conoce como arriendo de inmuebles amoblados. No existe una ley única: conviven tres marcos independientes —SII, SERNATUR y municipalidad—, cada uno con su propia autoridad y sus propios plazos.
Lo importante
Los tres marcos que te aplican
1. Fiscalidad nacional (SII)
El arriendo amoblado está afecto a IVA del 19 % (art. 8° letra g) del DL 825/1974). El arriendo de vivienda sin muebles, en cambio, está exento. Desde 2020 la comisión de plataformas extranjeras también tributa IVA por la Ley N° 21.210 de Servicios Digitales.
2. Registro turístico (SERNATUR)
El Registro Nacional de Prestadores de Servicios Turísticos (Ley N° 20.423, Decreto N° 19 de 2018) es voluntario para la mayoría de servicios, pero obligatorio para el alojamiento turístico.
3. Patente comercial municipal
Cada comuna exige patente con el giro correspondiente y aplica sus propias ordenanzas de uso de suelo, copropiedad y edificación. Santiago, Viña del Mar, Pucón o San Pedro de Atacama no piden lo mismo.
Impuestos
Qué se paga y cuándo
| Impuesto | Norma | Aplica cuando |
|---|---|---|
| IVA 19 % | Art. 8° letra g) DL 825/1974 | Arriendo de inmueble amoblado, con o sin fin turístico |
| IVA Servicios Digitales 19 % | Ley N° 21.210 (2020) | Comisión de plataformas extranjeras (Airbnb, Booking) |
| Renta de Primera Categoría | Arts. 20 y ss. LIR | Sociedades y empresarios individuales con contabilidad |
| Global Complementario | Arts. 52 y ss. LIR | Personas naturales residentes que perciben el arriendo |
| Impuesto Adicional | Arts. 58 y 60 LIR | Personas sin domicilio ni residencia en Chile |
| Patente municipal | DL N° 3.063 (Rentas Municipales) | Ejercicio del giro en la comuna del inmueble |
Amoblado vs. sin amoblar: la diferencia clave
Si entregas el inmueble amoblado, hay IVA del 19 %. Si lo entregas sin muebles y para uso habitacional puro, queda exento (art. 12° letra E) N° 11 LIVS). Toda la operativa fiscal cambia según ese punto.
Quién recarga el IVA
El IVA lo soporta económicamente el huésped, pero es el arrendador quien debe recargarlo, declararlo y enterarlo mediante el Formulario 29 mensual. Puedes rebajar de la base la proporción del avalúo fiscal de los bienes muebles.
Quién puede operar
Formas de operar
Persona natural con giro
La vía más habitual: Inicio de Actividades ante el SII con el giro de arriendo de inmuebles amoblados, IVA mensual y Renta. Puede optar al régimen Pro Pyme si cumple requisitos.
Sociedad (SpA, SRL…)
Tributa en Primera Categoría, régimen general (Art. 14 A) o Pro Pyme (Art. 14 D). Las utilidades tributan además al retirarse, vía Global Complementario o Adicional.
Extranjero residente
Con residencia legal y RUT opera igual que un chileno. Ojo con inmuebles en zonas fronterizas (DL N° 1.939).
No residente
La renta es de fuente chilena y tributa en Chile. Según la estructura, aplica Impuesto Adicional (arts. 58 y 60 LIR). En la práctica necesitarás RUT y un mandatario en Chile.
Plataformas
Airbnb y Booking ante el SII
El Oficio N° 1768 de 05.09.2024 lo dejó claro: las plataformas actúan como intermediarias y su comisión tributa IVA por el art. 8° letra n) LIVS. El arriendo subyacente sigue siendo responsabilidad del anfitrión, que debe recargar el IVA, declararlo y emitir boleta o factura electrónica. La Resolución Exenta N° 98 de 2023 obliga además a corredores e intermediarios a informar al SII los contratos en los que participan.
Proyecto de ley en tramitación
El Boletín N° 12.978-03 propone limitar a 90 días por año el arriendo de departamentos completos vía apps y reforzar la fiscalización municipal. Sigue en primer trámite, sin urgencia asignada.
Checklist
Para operar legalmente
- Inicio de Actividades ante el SII con el giro de arriendo de inmuebles amoblados.
- Emisión de boleta o factura electrónica por cada arriendo, con IVA recargado.
- Declaración y pago mensual del IVA mediante el Formulario 29.
- Declaración Anual de Renta (Formulario 22) con las rentas del arriendo.
- Patente comercial en la municipalidad donde está el inmueble.
- Inscripción en el Registro Nacional de Prestadores de Servicios Turísticos (SERNATUR).
- Revisión del reglamento de copropiedad y de las ordenanzas locales de uso de suelo.
- Registro de huéspedes extranjeros y cumplimiento de la normativa de consumo (SERNAC).
Errores frecuentes
Lo que más cuesta caro
- Asumir que el arriendo por Airbnb está exento de IVA porque «es un particular».
- No emitir documento tributario por cada estancia.
- Operar sin patente municipal en la comuna del inmueble.
- Ignorar el reglamento de copropiedad del edificio.
- Olvidar que la comisión de la plataforma extranjera también genera IVA de servicios digitales.
Fuentes oficiales
- SII — Arriendo de inmuebles amoblados
- SII — IVA a los Servicios Digitales
- SII — Regímenes tributarios (Pro Pyme)
- SII — Convenios para evitar la doble imposición
- SERNATUR — Registro de prestadores turísticos
Contenido informativo elaborado a partir de fuentes oficiales (SII, SERNATUR, BCN, SERNAC y municipalidades). No sustituye el asesoramiento de un profesional tributario en Chile.