Todo lo que necesitás saber para operar tu locação por temporada de forma legal en Brasil, explicado de forma clara y sin vueltas.
Basado en fuentes oficiales de la Receita Federal, MTur, Planalto y prefeituras municipales · Actualizado a agosto de 2026
Resumen
Brasil es distinto al resto de la región en un punto clave: la "locação por temporada" está expresamente regulada como figura propia dentro de la Ley del Inquilinato desde 1991, con plazo máximo de 90 días por contrato. Esto le da al alquiler vacacional brasileño una base civil mucho más sólida que en países donde esta figura no existe en el derecho civil.
Lo que sí está en plena disputa es la fiscalidad municipal: si el ISS (impuesto municipal sobre servicios) aplica o no a tu actividad depende de si prestás servicios tipo hotelero, y de qué municipio se trate. Río de Janeiro, São Paulo, Salvador y Fortaleza tienen hoy reglas o proyectos de ley bien distintos entre sí.
La distinción que más importa
Si solo cedés el uso del inmueble, la locación no genera ISS municipal según la jurisprudencia dominante. Si además prestás servicios tipo hotelero (limpieza recurrente, recepción, ropa de cama), varios tribunales y municipios ya reconocen que se convierte en un servicio de hospedaje gravado.
Impuestos
IRPF (carnê-leão)
Receita Federal
Tabla progresiva mensual de hasta 27,5% sobre el rendimiento del alquiler, pagada mes a mes mediante DARF y compensada luego en la declaración anual.
IRPJ / Simples Nacional / Lucro Presumido
Receita Federal
Si operás como persona jurídica: el MEI está generalmente vedado para el alquiler de inmuebles propios; el Simples Nacional exige que la actividad incluya servicios de hospedaje (Anexo III) para poder optar.
IRRF (retención a no residentes)
Receita Federal
Retención en la fuente para propietarios que residen en el exterior, con una alícuota general referenciada del 15%, elevable al 25% en jurisdicciones de tributación favorecida.
ISS
Prefeituras municipales
Aplicabilidad muy discutida: la locación pura de un inmueble no genera ISS según la jurisprudencia dominante, pero si ofrecés servicios tipo hotelero (limpieza, recepción, ropa de cama), varios tribunales y municipios ya lo exigen.
Registro turístico
Verificá que tu contrato encaje como locação por temporada
Plazo no superior a 90 días, con o sin muebles, conforme al artículo 48 de la Lei do Inquilinato.
Confirmá si tu actividad requiere Cadastur
Hoy es obligatorio solo para categorías formales de hospedaje (hoteles, posadas, agencias), no para el anfitrión individual que alquila vía plataforma, aunque varios proyectos municipales buscan cambiarlo.
Si vivís en condominio, revisá la convención condominial
Desde mayo de 2026, el STJ exige la aprobación de dos tercios de los condóminos para explotar la propiedad de forma reiterada y profesional en plataformas de corta estadía, salvo que la convención ya lo autorice.
Verificá si tu municipio tiene legislación específica de ISS
O un registro propio en trámite (Río de Janeiro, Salvador, Fortaleza) — no hay una regla nacional uniforme.
Río de Janeiro
Proyecto de ley municipal en trámite (PL 2265/2026)
Câmara Municipal do Rio de Janeiro
Propone un Catastro Municipal Simplificado de Hospedaje con ISS retenido por la plataforma, aún no vigente. Multas de hasta R$ 10.000 previstas para plataformas incumplidoras.
São Paulo
Sin registro específico para alquiler de corta duración estándar
Prefeitura de São Paulo
Prohíbe expresamente el alquiler de corta duración en unidades de vivienda social (HIS/HMP) desde el Decreto 63.130/2024, con notificaciones activas a plataformas en 2026.
Salvador (Bahia)
ISS exigido a plataformas digitales de hospedaje (Lei Municipal 9.877/2025)
Sefaz Salvador
Equipara a las plataformas con establecimientos de hospedaje tradicionales para efectos del ISS.
Fortaleza (Ceará)
ISS exigido vía enmienda al Código Tributario municipal
Sefin Fortaleza
Incluye expresamente la intermediación y disponibilización de hospedaje en inmuebles residenciales, con o sin presencia del anfitrión.
Licencias y requisitos
Descripción del inmueble amueblado
Si alquilás con muebles, la ley exige que el contrato describa obligatoriamente los muebles y utensilios incluidos, y el estado en que se encuentran.
Ficha de huéspedes
La Ficha Nacional de Registro de Hóspedes (FNRH) es obligatoria para el sector hotelero formal, pero no está confirmado si alcanza a la locación por temporada individual fuera de establecimientos formalmente clasificados.
Alvará de funcionamiento
No existe hoy una obligación generalizada de licencia municipal de funcionamiento para la simple locación por temporada de una persona física, aunque puede variar según el municipio.
Seguros
No se identificó un seguro obligatorio por ley. Plataformas como Airbnb ofrecen coberturas privadas y voluntarias (AirCover), pero es un beneficio contractual, no una exigencia legal.
Obligaciones fiscales
Las multas escalan rápido si hay indicio de fraude
Una multa de oficio del 75% sobre el impuesto no pagado o mal declarado puede duplicarse al 150% si hay indicio de fraude. Si simplemente pagás tarde por tu cuenta, la multa de mora es del 0,33% diario (máximo 20%), más intereses Selic acumulados mes a mes.
Gestores de propiedades
Las administradoras de inmuebles deben presentar la DIMOB cuando corresponda y, en general, contar con inscripción en el CRECI. Tu comisión se factura vía NFS-e y tributa ISS municipal como servicio de intermediación, a diferencia de la locación pura. Si cobrás el alquiler en nombre del propietario, la fecha en que el huésped te paga a vos es la que cuenta para su carnê-leão, aunque no se lo transfieras de inmediato.
Rent to Rent
Es legal bajo la figura de sublocação, pero requiere consentimiento previo y por escrito del propietario. Su sola demora en responder no se interpreta como consentimiento: tiene 30 días desde que lo notificás para manifestar formalmente su oposición. Si el inmueble está en condominio, también aplica la exigencia de aprobación de dos tercios del STJ.
Extranjeros
Un vacío importante para propietarios estadounidenses
Estados Unidos no figura en el listado oficial de convenios de doble imposición vigentes con Brasil. El acuerdo con Alemania tampoco está vigente: quedó sin efecto desde el 1 de enero de 2006.
Países con convenio de doble imposición vigente con Brasil
Errores frecuentes
No declarar el rendimiento del alquiler recibido de plataformas como Airbnb, creyendo que no reportan datos a la Receita Federal.
Confundir "locación por temporada" con "servicio de hospedaje" sin advertir que sumar servicios adicionales puede generar ISS municipal.
Intentar formalizarte como MEI para alquilar tu propio inmueble, cuando esa combinación es generalmente incompatible.
Ofrecer el inmueble en plataformas sin verificar la convención condominial, exponiéndote a la exigencia de aprobación de dos tercios fijada por el STJ.
Sublocar sin autorización previa y por escrito del propietario.
Superar el plazo de 90 días en un mismo contrato de locación por temporada, perdiendo su caracterización legal específica.
Pagar el carnê-leão de forma anual en vez de mensual, generando multa de mora e intereses innecesarios.
Asumir que el régimen de ISS es igual en todo el país, sin verificar la normativa municipal específica.
Anunciar unidades de vivienda social (HIS/HMP) para alquiler de corta duración en São Paulo, en contra del decreto municipal vigente.
Preguntas frecuentes
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